Chuyên gia kinh tế John Campbell: “Bất động sản công nghiệp Việt Nam đối diện với hai thách thức dài hạn“

Thị trường bất động sản công nghiệp tại Việt Nam được đánh giá là rất nhiều tiềm năng nhưng vẫn còn những vấn đề cần được tháo gỡ như: quỹ đất sạch sẵn sàng bàn giao cho nhà đầu tư, giảm bớt thủ tục hành chính. Đặc biệt lưu ý về quy hoạch chi tiết, phân bổ các chức năng hậu cần, thương mại, dịch vụ, trung tâm dữ liệu; cải thiện quy trình thực hiện thủ tục thúc đẩy đầu tư, tư phát triển thêm dự án mới dễ dàng hơn.

Chia sẻ với Reatimes, ông John Campbell, chuyên gia kinh tế, Phó Giám Đốc Dịch vụ bất động sản công nghiệp Savills Việt Nam cho rằng, thị trường Việt Nam còn phải đối mặt với 2 thách thức dài hạn bao gồm trình độ lao động và cơ sở hạ tầng. Do đó, Việt Nam cần tập trung vào cải thiện chất lượng lao động và đẩy nhanh các vấn đề về mặt thủ tục đầu tư, pháp lý.

Khách thuê gặp khó khăn trong việc tìm nguồn cung

PV:Ông đánh giá như thế nào về sự phát triển của thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam trong thời gian qua?

Ông John Campbell: Năm 2022 đã chứng kiến sự bùng nổ trở lại của Việt Nam sau 2 năm bị gián đoạn vì đại dịch. Ngay sau khi biên giới mở cửa trở lại, những nhà đầu tư và khách hàng quốc tế đã nhanh chóng sắp xếp các cuộc khảo sát vị trí, ký kết biên bản ghi nhớ (MOU), hợp đồng thuê và các thỏa thuận mua bán.

Hiện tại, nguồn cung đất công nghiệp không còn nhiều, khách thuê gặp khó khăn để tìm mặt bằng bởi các dự án hiện hữu đã lấp đầy đạt trên 95% ở một số tỉnh như: Bình Dương và Đồng Nai,… Do đó, khách thuê và các nhà đầu tư dần cởi mở hơn với các cơ hội tại thị trường thứ cấp. Thêm vào đó, đại dịch, các doanh nghiệp buộc phải đóng cửa, di dời hoặc sang nhượng nhà máy, nhà kho và đất đai. Điều này đã tạo cơ hội cho các nhà đầu tư tại các khu vực công nghiệp trọng điểm như TP.HCM, Bình Dương, Đồng Nai và Bắc Ninh.

Đến nay, số KCN thực tế đã công bố là 406, trong đó 361 dự án nằm ngoài khu kinh tế, 37 dự án thuộc các khu kinh tế và 8 dự án điện công nghiệp khác nằm trong khu kinh tế cửa khẩu. Tại 6 tỉnh trọng điểm phía Bắc, tổng nguồn cung KCN đạt 11.000ha. Tỷ lệ lấp đầy đến nay đạt 83% và chỉ còn trống khoảng 2.000ha. Đối với nhà xưởng, nhà kho đã xây dựng sẵn, giá thuê trung bình đã lên đến 5 USD/m2/chu kỳ thuê và tỷ lệ lấp đầy đạt 78%. Tỷ lệ lấp đầy tại 6 tỉnh thành trọng điểm phía Nam đạt 84% với giá thuê trung bình 152 USD/m2/chu kỳ thuê. Đối với nguồn cung xây sẵn, giá thuê trong 8 tháng đầu năm ghi nhận ở mức trung bình 6 USD/m2/tháng với công suất đạt 88%.

Tuy nhiên, về nguồn cung tương lai của nhà xưởng xây sẵn và nhà kho xây sẵn cho thuê (RBF/RBW), chúng tôi vẫn ghi nhận nguồn cung dồi dào, đặc biệt là ở Khu kinh tế phía Nam (SEZ).

PV: Thưa ông, đâu là những lợi thế giúp cho thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam thu hút nguồn vốn FDI? 

Ông John Campbell: Thị trường bất động sản Việt Nam đang được hưởng lợi từ những ưu thế đến từ quá trình mở cửa biên giới, tỉ giá Việt Nam đồng cao và mức thuế doanh nghiệp hấp dẫn. Trước thực tế các công ty đa quốc gia vẫn đang tìm cách đa dạng hoá khu vực hoạt động hoặc di dời ra khỏi Trung Quốc, Việt Nam cần phát huy thế mạnh thu hút đầu tư, hỗ trợ các tập đoàn đa quốc gia đến từ Mỹ và Châu Âu được thuận lợi tham gia vào phân khúc đầy tiềm năng này bên cạnh các nhà đầu tư đã dày dặn kinh nghiệm như Hàn Quốc, Nhật Bản, Đài Loan và Trung Quốc.

Giữa tháng 2 vừa qua, gã khổng lồ Foxconn đã đẩy mạnh chiến lược đa dạng hóa chuỗi sản xuất ngoài Trung Quốc thông qua việc thuê thêm một khu đất để mở nhà máy tại Bắc Giang. Các tỉnh có thị trường bất động sản công nghiệp phát triển như Bắc Giang và Bình Dương đều có nguồn cầu cao với tỉ lệ lấp đầy từ 96% đến 99%. Lĩnh vực sản xuất cũng cho thấy nguồn cầu mạnh mẽ cho dù phải đối mặt với suy thoái toàn cầu trong quý 4/2022.

Ngoài ra, các lĩnh vực như trung tâm dữ liệu, kho lạnh cũng đang là những phân khúc thu hút các nhà đầu tư trên thị trường.

Cần đẩy mạnh trình độ lao động và cơ sở hạ tầng

PV: Theo ông, bên cạnh lợi thế thì đâu là những thách thức đối với thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam trong thời gian tới?

Ông John Campbell: Chúng tôi cũng nhận thấy thị trường Việt Nam còn phải đối mặt với một số thách thức chính. Hiện nay, chi phí đền bù cộng với giá đất ở Việt Nam đã tăng lên rất nhiều trong thời gian gần đây, vì vậy đây là một thách thức đối với các chủ đầu tư muốn thành lập các khu công nghiệp mới hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang công nghiệp.

Cùng với đó là 2 thách thức dài hạn bao gồm trình độ lao động và cơ sở hạ tầng:

Thứ nhất, Việt Nam có lực lượng lao động lớn, nhiều khoản đầu tư sản xuất mới và nền kinh tế đang tiến lên chuỗi giá trị nhưng vẫn thiếu nguồn cung lao động có tay nghề cao. Vì vậy, khi thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư, Chính phủ cũng phải đảm bảo chất lượng và số lượng lao động có tay nghề cao không quá chênh lệch so với các thị trường trong khu vực.

Cho đến nay, Việt Nam đã vạch ra trong chiến lược phát triển kinh tế xã hội từ năm 2021 đến năm 2030 nhằm cải cách giáo dục, nâng cao chất lượng và khả năng tiếp cận đào tạo, song đây không phải là điều có thể làm trong một sớm một chiều.

Thứ hai, về cơ sở hạ tầng, khu vực phía Nam đang rất cần được cải thiện mạng lưới giao thông, đặc biệt là đường bộ. Mặc dù Việt Nam chi khá nhiều GDP cho đầu tư cơ sở hạ tầng, nhưng vẫn còn non trẻ so với khu vực.

PV: Vậy những giải pháp nào để gia tăng thu hút nhiều nhà đầu tư nước ngoài vào Việt Nam, thưa ông?

Ông John Campbell: Để cải thiện chất lượng lao động, Việt Nam cần tập trung vào áp dụng khoa học – công nghệ và cải thiện nguồn nhân lực chất lượng để thúc đẩy năng suất và tăng trưởng kinh tế trong tương lai. Chính phủ Việt Nam cũng đang cho thấy nhiều nỗ lực trong cải cách hệ thống giáo dục nhằm nâng cao tay nghề lao động để đáp ứng nhu cầu của thị trường. Cải thiện cơ sở hạ tầng cũng là một yêu cầu bắt buộc để thu hút đầu tư với hệ thống giao thông tiện lợi hơn như đường cao tốc, cảng nước sâu và các cảng thương mại.

Bên cạnh đó, vấn đề về mặt thủ tục đầu tư, pháp lý và quy trình phê duyệt dự án cũng cần được đẩy nhanh hơn. Các chủ đầu tư cũng mong muốn tiến độ quy trình bồi thường và giải phóng mặt bằng nhanh hơn và hiệu quả hơn, đồng thời có thể được tạo điều kiện nhận giấy phép, bản đồ quy hoạch tổng thể, giấy chứng nhận xây dựng, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất/sổ đỏ… trong thời gian sớm nhất có thể.

PV: Ông có lời khuyên nào giúp các chủ đầu tư trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp bắt nhịp và đáp ứng các nhu cầu của thị trường?

Ông John Campbell: Thị trường bất động sản công nghiệp của Việt Nam còn nhiều dư địa để phát triển thêm các dự án như trung tâm dữ liệu, kho lạnh và logistics. Các cơ hội chính trong ngành logistics bao gồm dịch vụ giao hàng chặng cuối và việc triển khai hệ thống logistics 4.0. Hơn nữa, sự thiếu hụt về cơ sở vật chất kho lạnh tại Việt Nam là điểm các chủ đầu tư có thể tận dụng phát triển thêm dự án mới, tăng nguồn cung cho thị trường.

Ngoài ra, dịch vụ xây dựng nhà xưởng theo yêu cầu (built – to – suit) nhằm đáp ứng các yêu cầu đặc biệt về kỹ thuật cũng là điểm thu hút các nhà đầu tư./.