Đề xuất phi thực tế của TP.HCM để lại bài học lớn trong tư duy quản lý

Bộ Kế hoạch và Đầu tư đã loại bỏ đề xuất của TP.HCM đánh thuế cao với bất động sản thứ 2 trở lên để tạo nguồn thu và nhằm ngăn chặn tình trạng đầu cơ. Theo lý giải của Bộ Kế hoạch và Đầu tư là cần phải có thêm thời gian xem xét lại, vì không đảm bảo tính công bằng trong nhiều trường hợp. Ví dụ, người có một nhà, đất ở diện tích hoặc giá trị lớn sẽ không bị đánh thuế, trong khi người sở hữu hai nhà, đất ở diện tích, giá trị nhỏ lại chịu thuế cao.

Ngoài ra, việc chưa số hóa giấy tờ giao dịch bất động sản là kẽ hở để nhiều tổ chức, cá nhân lách thuế bằng cách cho người khác đứng tên, vì thế thí điểm đánh thuế cao với bất động sản thứ hai lúc này chưa phù hợp.

Mặc dù đề xuất trên không được trình ra Chính phủ, tuy nhiên theo nhiều chuyên gia kinh tế, doanh nghiệp và người dân thì chính quyền thành phố cần phải rút kinh nghiệm, thận trọng trong các đề xuất khác, tránh gây tâm lý e ngại cho cộng đồng xã hội, đặc biệt là trong tình trạng thị trường bất động sản vô cùng khó khăn như hiện nay.

Theo Tiến sĩ Phạm Anh Khôi – Viện trưởng Viện nghiên cứu Kinh tế – Tài chính – Bất động sản Datxanh Services, đề xuất đánh thuế cao bất động sản thứ 2 cũng không hẳn là không khả thi. Tuy nhiên, đây là một đề xuất cần phải cần nhắc thật kỹ lưỡng, bởi nó có những ưu và nhược điểm mà nếu chúng ta “vội vàng” thì rất có thể sẽ tạo ra hiệu ứng ngược. 

“Ưu điểm có thể nhìn thấy, đó là tạo ra thêm nguồn ngân sách cho Nhà nước, từ đó Nhà nước có thể tập trung cho đầu tư cơ sở hạ tầng, phục hồi các lĩnh vực khác. Tuy nhiên, một khi áp dụng thì chắc chắn lượng giao dịch bất động sản sẽ giảm xuống, như vậy tuy nguồn thuế thu về cao, nhưng lượng giao dịch không nhiều, hiệu quả chưa chắc như kỳ vọng.

Nhược điểm là vấn đề với người sở hữu, chúng ta cần lưu ý khi chúng ta tăng thu thuế có thể xảy ra việc chủ đầu tư bất động sản sẽ chuyên phần gia tăng đó vào giá thuê, cuối cùng người thuê nhà sẽ phải chịu mức tăng thuế này. Theo tôi, để giảm thiểu tác hại này thì chúng ta phải đảm bảo nguồn cung ra thị trường. Bởi nếu người thuê không có khả năng thương lượng thì họ sẽ chuyển vào giá thuê, gánh nặng đặt lên vai họ”, ông Khôi phân tích.

Ngoài ra, chuyên gia từ Datxanh Services cũng chia sẻ ột số kinh nghiệm quốc tế. Điển hình như một số quốc gia phát triển, thay vì đánh thuế cao hơn với bất động sản thứ 2 thì họ sẽ giảm thuế đối với bất động sản thứ nhất, cũng như bất động sản mà người mua khai thác sử dụng lâu dài. Ví dụ tại Úc sẽ giảm thuế bất động sản đầu tiên xuống 50% so với bất động sản thứ 2, hoặc thứ 3. Điều này sẽ khuyến khích người dân không mua bất động sản thứ 2 hoặc khuyến khích người dân sử dụng và khai thác bất động sản đầu tiên hiệu quả hơn. Đó là những kinh nghiệm mà chúng ta có thể học được ở các quốc gia khác trên thế giới.

“Nếu buộc phải áp dụng thì tôi nghĩ phải xem xét đến thời điểm áp dụng. Thời điểm phù hợp nhất để áp dụng luật thuế này là khi chúng ta đảm bảo cung – cầu trên thị trường. Còn khi chúng ta đánh vào thời điểm thiếu nguồn cung, thì áp lực này sẽ đè lên vai người thuê nhà. Nếu chúng ta áp dụng vào thời điểm cung – cầu ổn định hơn, thì sẽ công bằng hơn với những người tham gia thị trường. Những người sở hữu bất động sản sẽ là những người chịu gánh nặng này, phần thuế này sẽ được sử dụng tốt hơn cho việc tái đầu tư và phát triển thị trường”, Tiến sĩ Khôi đánh giá.

Còn Bà Trang Bùi, Tổng Giám Đốc, Cushman & Wakefield Việt Nam cho rằng việc đánh thuế lên bất động sản thứ hai trở đi đã được áp dụng thành công ở một số quốc gia, tuy nhiên sự phát triển của thị trường Việt Nam vẫn còn khá non trẻ, nên phải xem xét thận trọng ở nhiều khía cạnh trước khi áp dụng.

Đại diện Cushman & Wakefield Việt Nam chia sẻ vài ví dụ về việc đánh thuế bất động sản điển hình nhất:

Singapore, là đất nước rất thành công với việc áp dụng đánh thuế bất động sản thứ 2, khi mua bất động sản, người mua sẽ phải trả 3%. Tuy nhiên khi mua từ bất động sản thứ hai trở đi, thì có một chút khác biệt là người Singapore sẽ phải trả thuế thêm là 7%. Do đó, người mua có quốc tịch Singapore sẽ phải trả tổng cộng là 10% cho ngôi nhà thứ hai này. Nếu người mua là người nước ngoài thị họ phải trả thêm là 15% cho ngôi nhà thứ hai. Vì vậy, nguồn thu từ thuế sẽ tăng lên đáng kể và phụ thuộc vào từng nhóm người mua.

Tại Đài Loan, mức thuế lại phân biệt theo từng phân khúc bất động sản, như áp dụng mức thuế 1,2% – 2% đối với nhà chung cư; khoảng 1,4% đối với nhà riêng; 3% – 5% đối với công trình thương mại – theo Đầu tư tài chính.

Trung Quốc là đất nước có những hiện tượng bị bong bóng trên thị trường bất động sản  nên họ đã đưa ra cách đánh thuế  như một công cụ để điều tiết thị trường. Người mua nhà thứ 2 sẽ bị đánh thuế suất 1,2% trên phần trị giá của nhà.

Còn tại Hàn Quốc, việc áp dụng mức thuế lại được chia theo dòng sản phẩm bất động sản. Chẳng hạn như đánh thuế 0,15% – 0,5% đối với nhà riêng; 0,25% đối với nhà chung cư; 4% đối với biệt thự, nhà trong khu sân golf, các khu vui chơi giải trí; 5% đối với nhà tại các khu đô thị lớn. Mức thuế được tính trên bảng giá đất do địa phương ban hành.

Nước Nhật đánh thuế bất động sản từ 1,4% – 2,1% trên giá trị cả nhà và đất tính theo giá thị trường và được điều chỉnh 3 năm một lần.

Tại Anh, thuế dành cho bất động sản được chia làm hai loại bao gồm thuế dành cho nhà thứ nhất và thuế dành cho nhà thứ hai trở đi. Với nhà thứ nhất, mức thuế hiện tại ở Anh được tính lũy tiến 5 bậc dựa trên giá trị nhà. Với bậc thấp nhất, bất động sản có giá trị dưới 125.000 bảng Anh sẽ được miễn hoàn toàn thuế, trong khi ở mức cao hơn là từ 125.001 bảng Anh tới 250.000 bảng Anh, thuế suất cũng rất nhẹ, chỉ 2%. Mức thuế sẽ dựa trên giá trị của ngôi nhà đó, tuy nhiên việc xác định giá trị nhà khá phức tạp.

Theo bà Trang Bùi, mặc dù thị trường bất động sản Việt Nam đang chứng kiến giai đoạn thăng trầm kể từ năm 2022, nhưng chúng tôi ghi nhận nhu cầu mua và sở hữu bất động sản của người Việt vẫn không giảm. Tâm lý nhà đầu tư Việt Nam vẫn ưa chuộng bất động sản hơn các loài tài sản khác. Chính vì vậy, có rất nhiều nhà đầu tư mua bất động sản thứ hai trở lên. Và kiến nghị này có thể làm giảm mức hấp dẫn của thị trường bất động sản thứ hai và sẽ ảnh hưởng đến lượng giao dịch bất động sản trên thị trường.

Tuy nhiên, nhìn từ góc độ khác, điều luật này sẽ góp phần đáng kể vào nguồn thu ngân sách của chính phủ và tạo cơ hội cho người mua nhà có nhu cầu ở thực. Nhìn chung, việc đánh thuế vào người mua bất động sản ở các nước trên thế giới và cả Việt Nam sẽ có tác động tích cực lên thị trường khi có một hệ thống thuế thích hợp được áp dụng. Chúng ta có thể tham khảo theo mô hình của Singapore, bằng mức thuế cơ bản hiện hành và mức thuế tăng thêm dựa trên mức thuế hiện hanh, hoặc như của Anh. Nhìn chung có rất nhiều phương án cho điều luật này.

Bà Trang cũng đánh giá kiến nghị ban đầu này khá ổn, tuy nhiên để hiện thực hóa điều này sẽ còn cần nhiều bước. Hiện tại, thách thức lớn nhất đối với Việt Nam khi áp dụng luật điều luật này là cần xây dựng một hệ thống để nhận biết và quản lý người mua bất động sản.

“Theo tôi nghĩ những điều luật mới, cần phải có sự tham gia của các Cấp chính quyền và các sở ban ngành liên quan, cũng như các công ty nghiên cứu thị trường bất động sản chuyên nghiệp để có thể xây dựng một hệ thống phù hợp có thể áp dụng vào thực tiễn.

Đối với thời điểm thực hiện hiệu quả, đầu tiên là phải có hệ thông cơ sở hạ tầng thông tin công nghệ hoan thiện. Trở lại với hệ thống hiện tại của Việt Nam, hiện tại các thủ tục mua bán bất động sản vẫn phải thực hiện trên hệ thống văn bản, giấy tờ, việc áp dụng công nghệ thông tin vẫn còn rất hạn chế. Và nếu như tôi mua một bất động sản khác ở Việt Nam, làm thế nào để chính quyền biết tôi đã sở hữu một bất động sản mà không phải thông qua việc xem xét lại một loạt các tài liệu, giấy tờ liên quan?

Rõ ràng, việc này sẽ rất khó khăn và mất thời gian nếu như không có sự trợ giúp của hệ thống công nghệ thông tin. Tôi cho rằng để thực hiện việc này hiệu quả trong toàn bộ hệ thống, chúng ta cần phải thiết lập một hệ thống thông tin để lưu trữ tất cả các hồ sơ về các giao dịch bất động sản, các chủ sỡ hữu bất động sản. Tuy nhiên, sẽ vẫn còn thách thức khi các thành viên trong gia đình có thể thay phiên sở hữu bất động sản nhằm tránh thuế.

Dưới góc nhìn của một công ty tư vấn bất động sản, tôi cho rằng, bất kỳ thời điểm nào thực hiện điều luật mới chúng ta cần phải tiến hành các nghiên cứu thị trường chuyên sâu để có thể đánh giá mức độ ảnh hưởng của điều luật này trên thị trường bất động sản”, bà Trang phân tích.