Thí điểm áp giá đất sát thị trường

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đang được lấy ý kiến nhân dân lần 2, dự kiến ngày 15/3 sẽ kết thúc. Trong lần cho ý kiến này, hai nhóm vấn đề liên quan đến tài chính đất đai là vấn đề phức tạp nhất, gắn với “miếng cơm manh áo của người dân, doanh nghiệp, cũng như quyền lợi của Nhà nước.

Cần nhất quán, triệt để hơn

Dù Dự thảo lần này đã có nhiều điểm mới như bỏ khung giá đất hướng tới việc định giá đất phù hợp với quy luật của thị trường, bổ sung các khoản thu tài chính từ đất (thu từ đất sử dụng đa mục đích, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tăng thêm đối với dự án chậm tiến độ, không đưa đất vào sử dụng, thu dịch vụ công đất đai), các trường hợp miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, bổ sung quy định sử dụng giá đất sát thị trường.

Tuy nhiên, vẫn còn nhiều nội dung còn chưa phù hợp với thực tiễn, chưa đảm bảo tính thống nhất, khoa học. Do đó, vấn đề tài chính đất đai cần được tập trung tháo gỡ một cách toàn diện, căn cơ hơn, triệt để hơn và nhất quán hơn, vừa “tuân theo quy luật, nguyên tắc thị trường” vừa đảm bảo tính khoa học, vừa phù hợp với thực tiễn, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của nhà nước, tổ chức, doanh nghiệp và người dân.

Trước tiên, cần bổ sung một số định nghĩa liên quan đến giá đất. Ví dụ như giá đất phổ biến trên thị trường, bảng giá đất, thửa đất chuẩn, giá đất cụ thể là 4 cụm từ được xuất hiện rất nhiều nhưng phần định nghĩa không có. Đồng thời, khi triển khai, các địa phương chỉ cần xác định giá đất theo các loại đất, thửa đất, vị trí đất, mục đích sử dụng đất (không cần liệt kê các khái niệm mà Luật đã quy định).

Xây dựng lộ trình

Bên cạnh đó, nên quy định lựa chọn, giới hạn khoảng 3 phương pháp định giá đất, các phương pháp có nhiều ưu điểm hoặc được tổ chức tư vấn đề xuất như phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp hệ số điều chỉnh, phương pháp định lượng hồi quy Hedonic.

Đồng thời, nên cân nhắc có lộ trình áp dụng giá đất sát với giá thị trường, thí điểm ở một số địa phương lớn, rồi nhân rộng, chính thức áp dụng từ năm 2026.

Từng bước nghiên cứu và áp dụng công nghệ hiện đại vào xác định giá đất như phương pháp “vùng giá trị đất đai và bản đồ giá đất”, giá đất của từng thửa đất trên toàn quốc (không phân biệt vị trí địa lý, vùng miền) sẽ được cập nhật hàng ngày, theo sát thị trường.

Thực tế theo kinh nghiệm thế giới cần thời gian 5 – 10 năm để nghiên cứu, áp dụng kỹ thuật này. Để có thể xây dựng được giá đất chuẩn, sát với thị trường, cần chuẩn hóa quy trình định giá đất, có thể bao gồm các bước từ lựa chọn/xác định vùng giá trị và thửa đất chuẩn theo mục đích sử dụng, đặc điểm tương đồng (thông qua tổ chức khảo sát, điều tra về đất đai, cơ sở dữ liệu đất đai…).

Đến xây dựng hệ thống tính giá đất và áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp, thành lập Hội đồng thẩm định giá đất, UBND cấp tỉnh/huyện trình Hội đồng nhân dân thông qua và ban hành quyết định về Bảng giá đất (hàng năm), giá đất cụ thể (có tham vấn Tổ chức tư vấn định giá đất). Và cuối cùng mới có thể công bố Bảng giá đất.

Đặc biệt với tổ chức tư vấn thẩm định giá đất nên là một cơ quan độc lập, khách quan, chuyên nghiệp, có chứng chỉ hành nghề. Đồng thời, tổ chức này cần không liên quan đến Hội đồng thẩm định giá đất/UBND cấp tỉnh hay cơ quan quản lý nhà nước về đất đai ở trung ương/địa phương.

TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV